Fuster & Associates | Abogados en Murcia

La reforma del Estatuto de los Consumidores de la Región de Murcia entra hoy en vigor

2008-07-24T02:52:00.000-07:00

El proyecto de Ley por el que se modifica la Ley 4/1996, de 14 de junio, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Región de Murcia, entra hoy en vigor, desde que apareciera publicada en el BORM el pasado 24 de mayo.

Las tres líneas, según informa la Consejería de Turismo y Consumo, sobre las que se articula esta reforma son: fortalecimiento de las asociaciones de consumidores como cauce de su representación, la potenciación de los instrumentos administrativos para la proetcción del consumidor y un nuevo reconomiento de las administraciones locales en este ámbito.

la reforma del régimen sancionador introduce nuevos tipos que vienen a completar los existentes. Destacan el fraude en la prestación de servicios de instalación o reparación de bienes y de asistencia en el hogar; el incremento de precios en los repuestos; la manipulación fraudulenta en los aparatos o sistemas de medición de los productos o servicios suministrados a los consumidores y usuarios, así como la venta u oferta de bienes que hayan superado su fecha de caducidad o de consumo preferente; también recoge la realización de actividades sin los seguros o avales legalmente impuestos, previsión que tiene especial trascendencia en el ámbito de la compraventa de vivienda; la inclusión o aplicación de cláusulas abusivas o el reenvío a condiciones generales contenidas en textos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato; finalmente las limitaciones injustificadas al derecho del consumidor de poner fin a los contratos de prestación de servicios o suministro de bienes de tracto sucesivo o continuado.

El concurso de acreedores y las cantidades anticipadas en la compra de una vivienda

2008-07-18T07:22:00.000-07:00

Algunos compradores de viviendas se estarán preguntando estos días qué va a suceder con sus pisos si los han comprado a una promotora inmobiliaria que acaba de solicitar el concurso voluntario de acreedores, como es el caso de Martinsa-Fadesa.

Aquí aportamos algunas pistas de cómo actuar en esta situación:

1. Continuar con los pagos.

A pesar de que la inmobiliaria haya solicitado el concurso de acreedores, el comprador deberá continuar con sus pagos pues de lo contrario éste podría incurrir en un incumplimiento de contrato y perder, por tanto, el derecho a cobrar estas cantidades.

2. No se entrega la vivienda.

Si finalmente la promotora anuncia públicamente que no va a entregar la vivienda o, simplemente, incumple el contrato porque se retrasa en relación al plazo estipulado, el comprador puede acogerse a la legislación española y solicitar a la promotora las cantidades entregadas.

Según la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, el comprador tendrá derecho a recuperar la totalidad de las cantidades entregadas más el interés legal correspondiente.

3. Reclamar la devolución del dinero

Una vez que la promotora ha incumplido el contrato y hay hechos fehacientes el comprador podrá proceder a reclamar este dinero, dirigiendo un escrito a la empresa a través de un burofax.

Solicite más información o asesoramiento jurídico en el 902 205 920 o través del correo info@fuster-associates.com.

Martinsa Fadesa solicita concurso de acreedores

2008-07-16T01:08:00.000-07:00

El martes 15 de julio la promotora Martinsa Fadesa ha solicitado el concurso voluntario de acreedores que está a la espera del pronunciamiento del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de La Coruña.

En el momento que se declare por Auto judicial los pagos quedarán aplazados. Los acreedores, pues, deberán comunicar su deuda al juzgado asignado, la cuantía de esta y la naturaleza jurídica del acreedor. La Ley Concursal estima que este trámite se puede llevar a cabo en el plazo de un mes desde la publicación de la declaración en concurso en el BOE o diario que ordene el juez.

Sobre el Concurso de Acreedores

Antes, se conocía con el nombre de “suspensión de pagos”, pero la denominación cambió con la entrada en vigor el 1 de septiembre de la Ley Concursal (Ley 22/2003, de 9 de julio), de forma que se estableció una única vía para resolver las situaciones de insolvencia de las empresas.

Una vez que el deudor solicita el concurso, voluntario o movido por las exigencias de un acreedor afectado, éste tiene dos fases.

Primero, se evalúa la situación del patrimonio de la empresa y, después, se lleva a cabo un convenio de acreedores o se liquida a la sociedad.

En cualquier caso, es un procedimiento complejo que requiere de la actuación de profesionales del derecho especializados en la materia.

Solicite más información en el teléfono 902 20 59 20 o por email info@fuster-associates.com.

Contrato de Alquiler con Opción de Compra

2008-07-10T01:13:00.000-07:00

La estructura y elementos de un contrato de alquiler con opción a compra es similar a la que podemos encontrar en otros modelos de contrato.

En él debe figurar los datos de las partes contratantes y las condiciones que rigen el arrendamiento como plazos, pagos, obligaciones, etc.

En el caso del alquiler con opción de compra, además, debe aparecer una cláusula adicional dónde se recogan los puntos que definen la compra.

Solicite un modelo de contrato de alquiler con opción de compra o consulte a nuestros abogados.

El contrato de permuta

2008-07-04T07:15:00.000-07:00

El contrato de permuta es un documento firmado entre un inidviduo y un promotor de viviendas en el que se regulan las condiciones de una cesión. Lo más habitual es que el propietario individual ceda un solar o terreno a dicho promotor y este a cambio se comprometa a otorgarle una o varias viviendas del bloque o próxima construcción.

En líneas generales, los elementos que deben figurar en este contrato privado hacen relación a la descripción de la finca objeto de la permuta y los plazos estipulados.

Si necesita asesoramiento sobre este tipo de contratos consulte a nuestros expertos abogados.

La compra de una vivienda: El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

2008-07-02T02:23:00.000-07:00

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o AJD es uno de los tributos que grava determinadas situaciones y en materia de vivienda afecta a la constitución de un préstamo, un contrato de arrendamiento o un documento notarial.

El AJD corresponde pagarlo al comprador de la vivienda cuando suscribe un documento notarial que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Por ello, las entidades financieras suelen pedir al cliente una provisión de fondos para hacer frente a estos gastos que suele gestionar ellos mismos.

El tipo que se aplica para este impuesto puede oscilar entre el 0,1% y el 1% aunque depende de la comunidad dónde esté localizada la vivienda y el importe de la hipoteca.

En la Región de Murcia, se aplica el 1% para la constitución de hipotecas de bienes inmuebles

La compra de una vivienda: El IVA

2008-06-27T00:57:00.001-07:00

El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es uno de los principales impuestos que se deben abonar en la compra de una vivienda nueva y somete a tributación toda la edificación del inmueble desde el terreno hasta la primera entrega.

En España, las viviendas libres, garajes y anexos, están sometidas al 7% de IVA. En el caso de garajes y anexos situados en el mismo edificio de la vivienda también se aplicará el 7%, siempre y cuando se compren a la vez, en la misma fecha y ante el mismo notario. Aunque el número de plazas de garaje sometidas al 7% se limita a dos.

Este IVA se abona al promotor y se le entregará junto con el precio de venta.

El contrato de alquiler con opción de compra

2008-06-23T05:00:00.000-07:00

El alquiler con opción de compra está ganando terreno a otras fórmulas de compraventa. Permite adquirir una vivienda, alquilándola previamente, durante un periodo de tiempo específico, con el fin de poder comprarla después descontando del importe final las cantidades entregadas durante el arrendamiento.

El contrato de alquiler con opción de compra es el medio jurídico para materializar esta relación entre arrendatario y arrendador.

Su estructura es similar a un contrato de alquiler tradicional. La única diferencia estriba en una cláusula adicional en la que se recogen las condiciones de la futura compraventa.

Lo más aconsejable si va a firmar un contrato de alquiler con opción de compra es recibir asesoramiento de las distintas cuestiones que se deben analizar previamente.
Consulte a nuestros abogados sobre su contrato de alquiler y le asesorarán sobre los siguientes aspectos:

- Compromiso del arrendador.
- Las posibles cargas del inmueble.
- Duración del contrato.
- Precio del alquiler. Forma de pago. Fechas.
- Obligaciones de gastos de luz o agua.
- Reparaciones o desperfectos de la vivienda.
- Condiciones de la opción de compra. Precio final, descuento de las mensualidades, etc.

El precio del carburante y sus impuestos vinculados

2008-06-18T03:20:00.000-07:00

El pasado lunes las patronales que habían secundado una huelga de transporte suspendían un paro indefinido que había durado cerca de una semana, agotando los suministros alimenticios de grandes superficies y acabando con el gasóleo de varias estaciones repartidas por todo el país.

La principal razón de esta huelga se encuentra en el elevado precio del gasóleo que afecta de lleno a sectores como el de los transportistas de mercancías. La patronal ha solicitado que se establezca por ley un precio mínimo obligatorio que evite que nadie pueda dar servicio por debajo de los costes.

Ahora bien, el incremento del coste del carburante es una cuestión que sobrepasa los límites de nuestras fronteras y atiende a la fiscalidad europea que se aplica a esta fuente energética.

En la UE esta materia prima está sometida a dos tipos de impuestos: los especiales y el IVA. En España, los especiales vigentes por 1.000 litros de carburantes son de 302 euros para el gasóleo de automoción y de 396 euros para la gasolina Euro Súper 95. Los mínimos de la UE (302 euros en gasóleo y 359 euros en gasolina) sólo dejan algo de margen de actuación en gasolina.

Sin embargo, España mantiene tipos muy bajos con respecto a otros países de la Unión Europea. Alemania, por ejemplo, aplica 655 euros para la Euro Súper 95; Francia, 606 euros; Italia, 564 euros y Reino Unido, 631 euros.

La situación es similar en relación al IVA. Para combustibles en España se aplica un 16% de IVA, sólo un punto por encima del mínimo.

Asesoramiento para elegir al titular de una vivienda

2008-06-17T04:00:00.000-07:00

La elección del titular o titulares de una vivienda, esto es, las personas que firmarán el contrato privado de compraventa y préstamo hipotecario, es una decisión importante que deben tomar con calma los sujetos implicados en la compra.

Si la adquisición del inmueble corresponde a una persona soltera no existe ningún problema, pero si los titulares son dos o más sujetos es necesario tener en cuenta el régimen legal en que se encuentran antes de firmar el contrato.

En líneas generales, la titularidad se debe plasmar en el contrato de compraventa privado, en la escritura de compraventa, así cómo en la solicitud del préstamo y en la escritura pública de la hipoteca. De esta forma, figurará también en el Registro de la Propiedad una vez que se hayan formalizado todos los trámites.

Si los titulares, finalmente, son varios individuos es necesario recoger en qué medida es titular cada uno. Por ejemplo, los titulares pueden adquirir la vivienda con carácter ganancial o bien por mitades indivisas.

Ahora bien, ¿por qué es importante tener en cuenta esta titularidad? Veamos cómo influye ser el titular de una vivienda sobre distintas situaciones.

a. Modificación de la titularidad. Una vez firmado el contrato cambiar a los titulares de una vivienda puede conllevar un gran coste económico pues exigirá una serie de trámites administrativos y obligará a elevar de nuevo el contrato a escritura pública.

b. Deducción por inversión en vivienda habitual. Los titulares de la vivienda se podrán practicar una deducción por inversión en vivienda habitual en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

c. Separación o divorcio. La titularidad de la vivienda será decisiva en la liquidación del régimen económico matrimonial.

d. Ayudas para vivienda protegida. La titularidad es clave para comprobar el cumplimiento de los requisitos necesarios para acogerse a posibles ayudas para adquirientes de viviendas protegidas.

Fuster & Associates puede asesorarle en la elección de los titulares antes de firmar el contrato privado de compraventa.

Un grupo de inmobiliarias con intereses en La Manga se enfrenta a Greenpeace

2008-06-11T04:24:00.000-07:00

El origen del conflicto reside en el libro "Photoclima. Imágenes de un futuro amenazado por el cambio climático", presentado el pasado noviembre. En su interior, se analizan los posibles cambios en La Manga del Mar Menor como consecuencia de los efectos climáticos.

Un grupo de inmobilirias con intereses en esta zona anuncia que reclamarán en los tribunales a la organización varios millones de euros por el daño que ha causado la publicación de esta obra.

Según se lee en El País digital, el abogado de estas inmobiliarias ha comenzado a enviar cartas con dicha reclamación. Greenpace, por su parte, considera "inaceptable" esta situación. "Prentenden hacer pagar a Greenpeace las consecuencias de la destrucción urbanística de La Manga del Mar Menor", asegura Juan López de Uralde, director ejecutivo de Greenpace".

Comunidad de vecinos: obligaciones económicas de los propietarios

2008-06-10T02:10:00.000-07:00

Cuota de participación

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal los propietarios deberán contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Esta contribución se materializa en una cuota de participación. Esta se suele fijar en la escritura de división horizontal y su determinación suele corresponder al promotor del edifico en el momento de vender los pisos, por acuerdo de los propietarios o por resolución judicial.

Un aspecto importante de este apartado estriba en que el propietario que no realice los pagos oportunos a la comunidad responde ante esta con su propio inmueble hasta el límite de los que correspondan al año en que se realiza la compra y al anterior.

Fondo de reserva

El fondo de reserva es una cantidad económica construida con las aportaciones de todos los propietarios que se reserva para imprevistos, obras de conservación o reparación de la finca.

Esta aportación es otra de las obligaciones de los propietarios. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal lo relata de la siguiente manera: “Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca”.

La cantidad del fondo de reserva, por otra parte, no podrá ser inferior “en ningún caso” al 5% del último presupuesto ordinario.

Medidas en España y el Reino Unido para devolver liquidez a la banca

2008-06-02T05:42:00.000-07:00

Los bancos de Inglaterra y el Gobierno Español están analizando la puesta en marcha de distintas medidas de choque para dotar de liquidez a las entidades financieras y reactivar los mercados de capitales.

En España, una de las iniciativas que baraja el ejecutivo consiste en reclamar al Banco Central Europeo que conceda un mayor plazo en las operaciones financieras con el objetivo de dotar de más estabilidad a las entidades.

Otra de las medidas estriba en que el Gobierno y las Administraciones Públicas puedan avalizar ciertas titulizaciones. En concreto esta propuesta ya ha tomado forma a través de los 3.000 millones de créditos titulizados de VPO que ya ha avalado el ICO (Instituto de Crédito Oficial).

En el Reino Unido, el Banco de Inglaterra canjeará en los meses de mayo, junio y julio, hasta 50.000 millones de libras esterlinas de valores de valores respaldados por créditos hipotecarios por deuda pública, esto es, bonos del Tesoro. El banco central del Reino Unido pretende de esta forma mejorar la posición de liquidez del sistema bancario e incrementar la confianza en los mercados financieros.

Las entidades autorizadas dispondrán de seis meses para intercambiar los activos por préstamos hipotecarios por un periodo inicial de un año que podrá prorrogarse hasta tres. Los interesados, además, tendrán que abonar una comisión resultante de la diferencia entre el tipo a tres meses del Líbor y el precio oficial del dinero a tres meses.

El contrato de compraventa, las garantías de un estudio previo

2008-05-30T01:43:00.000-07:00

La compraventa de una vivienda sobre plano suele plantear temores y dudas al cliente debido a la imposibilidad de verificar la vivienda antes de su adquisición.

Uno de los trámites más importantes en este proceso es la firma del contrato privado de compraventa entre las dos partes implicadas.

Este contrato debe incluir una serie de aspectos básicos:

- Datos identificativos del vendedor, constructor y arquitecto.

- Completa descripción de la vivienda: planos, memoria de calidades, plano de emplazamiento, licencia de obra, descripción general del edificio, datos registrales del inmueble, estatutos de la comunidad, fase de la construcción y fecha prevista de entrega, precio total de la venta, forma de pago, entre otros.

El análisis previo de este contrato, observando la veracidad de todas sus cláusulas, es una de las claves para garantizar una compra segura.

Fuster & Associates analiza y comprueba que todos los detalles de ese contrato son correctos y se ajustan a la legislación actual.

Asimismo, asesora a cada cliente en particular de las partes de ese contrato antes de su firma.

Aprobada la Ley de Medidas de Impulso a la Actividad Económica.

2008-05-29T03:47:00.000-07:00

El Consejo de Ministros del gobierno español aprobó el pasado 18 de abril un paquete de medidas fiscales y económicas que supondrá una inyección a familias y empresas de 10.000 millones de euros, con el fin de reactivar la economía española y hacer frente a la actual desaceleración.

Las medidas, aprobadas por Real Decreto y Ley y acuerdo del Consejo de Ministros, van orientadas en dos líneas: una social, de protección de trabajadores, empresas y familias, y otra consistente en impulsar la economía por vía presupuestaria.

Algunas de las principales medidas de este plan se pueden resumir en los siguientes puntos: Rebajas fiscalesLa rebaja fiscal es una de las principales medidas del real decreto. Consistirá en una deducción de 400 euros en el IRPF que se aplicarán asalariados, pensionistas y autónomos a partir de julio. En concreto, éstos recibirán 200 euros en la nómina de julio.

El resto se repartirá a partes iguales entre las nóminas de agosto y diciembre. Según el ministro de Economía, Pedro Solbes, la medida ayudará a 16 millones de contribuyentes y tendrá un impacto favorable sobre el consumo.

Ampliación gratuita del plazo de la hipoteca

Será otra de las iniciativas del plan. Permitirá a las familias ampliar el plazo de amortización de sus hipotecas sobre primera vivienda. La ampliación estará sujeta al precio acuerdo alcanzado entre el solicitante y la entidad financiera. Los interesados tendrán hasta el 22 de abril de 2010 para disfrutar de esta gratuidad.

Mejora de la liquidez de las empresas

Otra de las medidas que afecta principalmente a las empresas es la devolución del IVA. A partir del 2009, las compañías podrán acelerar las devoluciones del Impuesto sobre Valor Añadido y si lo desean podrán optar por recibir mensualmente esta devolución que, actualmente, reciben, en su mayoría, una vez al año.

Pasos para ampliar gratis el plazo de la hipoteca

2008-05-29T03:45:00.000-07:00

Ya se puede ampliar gratuitamente el plazo de amortización de la hipoteca, gracias al acuerdo suscrito entre el Ministro de Economía y Justicia, una medida incluida dentro del plan de choque del Gobierno para reactivar la economía.

La iniciativa va dirigida a personas físicas, titulares de un préstamo hipotecario destinado a la construcción, rehabilitación o adquisición de una vivienda habitual, concedido por una entidad de crédito, esto es, bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito o establecimientos financieros de crédito.

La modificación se trata, en realidad, de una novación, es decir, un cambio en las condiciones originales del préstamo hipotecario que el cliente suscribió con la entidad, concretamente, las referentes al plazo de amortización.

El cliente podrá, pues, ampliar este plazo sin ningún tipo de coste adicional, ni gastos notariales, ni registrales, ni el impuesto por Actos Jurídicos Documentados. La medida tendrá un vigor de 2 años.Ahora bien, alargar la hipoteca también implica otros factores a tener en cuenta, pues reducir la cuota mensual supone estar más años pagando el préstamo, con intereses incluidos.Incluso, si la situación financiera del cliente mejora en un futuro y decidiera cancelar anticipadamente el préstamo, este deberá hacer frente a los gastos que conlleve la nueva operación.

Pasos para ampliar la hipoteca

Antes de iniciarse en la ampliación del préstamo, el Ministerio de Economía recomienda prudencia y aconseja acudir a la entidad financiera y acordarlo con la misma.
Si el cliente finalmente opta por esta iniciativa, deberá llevar a cabo los siguientes pasos, recogidos en una guía que ha publicado el Ministerio de Economía para explicar la propuesta.

Estos pasos son:

Estudio con su entidad financiera de la situación actual del préstamo hipotecario.
Acuerdo entre ambas partes.
Modificación del plazo de la hipoteca en Escritura Pública ante Notario.
Inscripción en el Registro de la Propiedad como nota al margen.